Lagewerte zu Eigentumswohnungen 2010

(ETW) 2010 in Kiel Geschosswohnungsbau

( Stand : Februar 2011, Datum der Veröffentlichung: 08.03.2011)

 

Fortschreibung und weitere Differenzierung der Lagewerte von Eigentumswohnungen in Kiel. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich der Landeshauptstadt Kiel. Zum Verständnis der Lagewerte sind Hintergrundinformationen erforderlich.

 

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist einer der bundesweit für die Bereich aller kreisfreien Städte und Landkreise gebildeten Gutachterausschüsse. Die wesentliche Aufgabe dieser selbständigen, unabhängigen Gremien ist es, das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt transparent zu machen. Zum Beispiel mit einer Übersicht über das lagetypische Bodenwertgefüge mittels Bodenrichtwertkarte, die vielen bekannt sein wird.

 

Nunmehr werden zum Grundstücksteilmarkt, den Eigentumswohnungen, fortgeschriebene und weiter differenzierte Daten veröffentlicht. Hinter den unten stehenden Zahlen stecken Daten, Recherchen, Ortsbesichtigungen, Berechnungen, Gespräche und hilfsbereite Bürgerinnen und Bürger; kurz Schritt für Schritt wie wird der Preis einer Wohnung Teil des Lagewertes unten?

 

Alle Kaufverträge über Eigentumswohnungen sowie alle anderen, bei denen Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt übertragen wird, werden von den beurkundenden Stellen (Notaren) an den Gutachterausschuss übersandt; gesetzliche Grundlage hierfür ist das Baugesetzbuch. Für das nun folgende Erfassen und Verdichten der objektspezifischen Daten bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Die Mitarbeitenden dieser Stelle sind verpflichtet, über die Kenntnisse, die sie im Rahmen ihrer Tätigkeit erlangen, nach außen Stillschweigen zu wahren.

 

Wesentliche Basis für die Verdichtung der Daten in der Kaufpreissammlung um Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung sind schriftliche Angaben der (neuen) Eigentümer, welche durch die Geschäftsstelle angeschrieben werden. Hier sei ein ausdrücklicher Dank an all diejenigen ausgesprochen, die Fragebögen ausgefüllt zurück geschickt haben!

 

Zu den Eigentumswohnungen liegen im Idealfall folgende Angaben vor: Kaufpreis, Kaufzeitpunkt, Lage, Baujahr, Wohnfläche und Angaben zur Ausstattung.

 

An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass Angaben in der Kaufpreissammlung über Details zu einzelnen konkreten Wohnungen nicht zugänglich sind; die Daten sind aufgrund des Datenschutzgesetzes geschützt. Wenn eine Veröffentlichung erfolgt, dann in generalisierter und damit anonymisierter Form; beispielsweise mit den hier vorliegenden Lagewerten zu Eigentumswohnungen.

 

Den Lagewerten liegt das Marktverhalten zugrunde, dass bei „Eigentumswohnungen“ die Lage das wesentliche preisbildende Merkmal ist. Aufgrund der Gegebenheiten auf dem Kieler Grundstücksmarkt ist eine Einteilung in die fünf unterschiedlichen Lagen (siehe hierzu Tabelle 2)sehr einfache, einfache, normale/mittlere, gehobene und stark gehobene marktgerecht. Die Lagwerte beziehen sich auf die jeweils bezeichnete Lage innerhalb des dargestellten Bereichs. Innerhalb der Bereiche können abweichende Mikrolagen sein. Insgesamt sind Bereiche abgebildet, in denen Gebäude mit Eigentumswohnungen nicht nur vereinzelt stehen.

 

Bei den vorliegenden Lagewerten wird allein das Segment Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung von Privat an Privat (Weiterverkauf) dargestellt.

 

Neben der Lage wurden die weiterverkauften Eigentumswohnungen nach weiteren unterschiedlichen Merkmalen wie Baujahr und Wohnfläche differenziert. Die in der Tabelle 1 ausgewiesenen Lagewerte beziehen sich auf den Kaufpreis je m² Wohnfläche mit Bezug auf den Jahrgang 2010. Für die Zeiträume 2009, 2008 und 2007 sind die Tabellenwerte mit den unterhalb der Lagewerte abgebildeten Indexwerten umzurechnen. Die Lagwerte beziehen sich auf eine unvermietete Eigentumswohnung in der Regel mit Balkon bzw. Loggia. Es wird ein durchschnittlicher baulicher Zustand bzw. eine durchschnittliche Ausstattung unterstellt. Den Lagewerten liegt eine Eigentumswohnung ohne Garage bzw. Stellplatz zu Grunde. Die Lagewerte sind um den wertmäßigen Einfluss von Tiefgaragen- bzw. Garagenstellplätzen sowie Carports- und offenen Stellplätzen bereinigt. Sollte die betrachtete Eigentumswohnung über einen PKW-Stellplatz verfügen, so sind entsprechend der Lageeinteilung in der sehr einfachen und einfachen Lage pauschal 5.000 € je Tiefgaragen- bzw. Garagenstellplatz und 2.500 € je Carport bzw. offenen Stellplatz zusätzlich in Ansatz zu bringen. In der normalen/mittleren, gehobenen und stark gehobenen Lage sind ein Tiefgaragen- bzw. Garagenstellplatz mit je 10.000 € und ein Carport bzw. offener Stellplatz mit 5.000 € zusätzlich zu berücksichtigen.

 

Für vermietete Eigentumswohnungen ist der jeweilige Tabellenwert mit dem Faktor 0,88 zu multiplizieren. Weitere wertrelevante Einflussgrößen sind die Einbauküche sowie die seeseitige Ausrichtung (Fördeblick) einer Eigentumswohnung. Diese vorgenannten Eigenschaften sind in den Lagewerten (Tabellenwerten ) wertmäßig nicht berücksichtigt und müssen gesondert gewürdigt werden. Für Eigentumswohnungen mit Einbauküche sind die angegebenen Lagewerte mit dem Faktor 1,07 zu multiplizieren. Für Objekte mit seeseitiger Ausrichtung (Fördeblick, Kanal) sollte von Seiten der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine Einzelauswertung vorgenommen werden.

 

Anwendungsbeispiel (Eigentumswohnung)

 

Tabelle 1: Lagewerte[€/m²] Eigentumswohnungen 2010

 

sehr einfache Lagen

Wohnungsgröße

 

 

A

B

C

D

  Baujahr

50m²

70m²

90m²

110m²

1 vor 1976

720

700

690

670

2 ab 1976

900

875

860

840

 

Konjunkturelle Entwicklung

Index

2007

112

2008

100

2009

100

2010

106

 

einfache Lagen

Wohnungsgröße

 

 

A

B

C

D

  Baujahr

50m²

70m²

90m²

110m²

3 bis 1925

1030

1000

980

960

4 1926 bis 1984

920

890

870

850

5 1985 bis 1999

1190

1160

1140

1110

 

Konjunkturelle Entwicklung

Index

2007

100

2008

100

2009

100

2010

103

 

normale/ mittlere Lagen

Wohnungsgröße

 

 

A

B

C

D

  Baujahr

50m²

70m²

90m²

110m²

6 bis 1945

1220

1180

1160

1130

7 1946 bis 1984

1120

1090

1070

1050

8 1985 bis 1999

1340

1300

1270

1250

 

Konjunkturelle Entwicklung

Index

2007

107

2008

100

2009

100

2010

107

 

gehobene Lagen

Wohnungsgröße

 

 

A

B

C

D

  Baujahr

50m²

70m²

90m²

110m²

9 bis 1945

1620

1570

1540

1510

10 1946 bis 1959

1390

1350

1320

1300

11 1960 bis 1999

1620

1570

1540

1510

 

Konjunkturelle Entwicklung

Index

2007

103

2008

100

2009

100

2010

105

 

stark gehobene Lagen

Wohnungsgröße

 

 

A

B

C

D

E

  Baujahr

50m²

70m²

90m²

110m²

130m²

12 bis 1925

2080

2020

1890

1940

1920

13 1926 bis 1959

1640

1600

1560

1570

1510

14 1960 bis 1975

2080

2020

1980

1940

1920

14 ab 1976

2300

2240

2180

2140

2120

 

Konjunkturelle Entwicklung

Index

2007

101

2008

101

2009

100

2010

105

 

Besondere Merkmale sind gemäß den vorherigen Ausführungen zu berücksichtigen.

 

Tabelle 2: Stadtteilbezogene Lagequalität

 

 

Lagequalität

sehr einfach

einfach

normal/mittel

gehoben

stark gehoben

Mettenhof Hassee tlw. Schilksee Blücherplatz Düsternbrook
Gaarden Wik tlw. Holtenau Schillerstraße, Goethestraße
Ellerbek tlw. Kronsburg Russee tlw.
Wellingdorf Neumühlen- Dietrichsdorf tlw. Ravensberg
Neumühlen- Dietrichsdorf tlw. Wellsee tlw. Exerzierplatz
Elmschenhagen tlw. Wik tlw.
Ellerbek tlw. Brunswik
Südfriedhof tlw. Vorstadt
Südfriedhof tlw.
Damperhof
Wellsee tlw.
Suchsdorf tlw.
Schreventeich
Gaarden Süd / Vieburger Gehölz

Hinweis: Einzelne Straßenzüge oder Punktlagen innerhalb der genannten Stadtteile können von den oben genannten Lagequalitäten abweichen.

 

Bei Rückfragen steht die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte telefonisch zur Verfügung unter den Telefonnummern

0431 – 901 2530 /  2539 oder 2546.

 

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